Con la Legge di Bilancio 2026 sono state introdotte importanti novità in materia di affitti brevi, ossia le locazioni di immobili residenziali di durata inferiore a 30 giorni.

Di seguito riepiloghiamo i principali aspetti.

1. Cedolare secca

Per le locazioni brevi resta confermata l’imposta sostitutiva con le seguenti aliquote:

• 21% per la prima unità immobiliare locata (a scelta del contribuente);
• 26% per la seconda unità immobiliare locata.

2. Limite di due appartamenti

Dal 2026 il regime delle locazioni brevi è applicabile solo fino a un massimo di 2 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Il superamento di tale limite (3 o più appartamenti locati con contratti brevi) comporta automaticamente l’inquadramento dell’attività come attività di impresa.

3. Modalità di conteggio degli appartamenti

Ai fini del limite:

• si considerano solo gli appartamenti che, nel corso dell’anno, hanno avuto almeno un contratto di locazione breve;
• sono esclusi gli immobili locati con contratti ordinari;
• se vengono affittate più stanze dello stesso appartamento con contratti distinti, l’immobile viene comunque conteggiato una sola volta.

4. Conseguenze in caso di attività di impresa

Il superamento del limite comporta, oltre che l’uscita dal regime della cedolare secca, i seguenti obblighi:

• apertura della partita IVA;
• presentazione della SCIA;
• emissione delle fatture;
• iscrizione alla gestione INPS competente con versamento dei contributi;
• adempimento degli obblighi contabili e fiscali previsti per l’attività d’impresa, in base al regime adottato.